Tag: huur

Toon alle shouts

Wat mij overigens opviel was dat de ondertoon vanuit de raad wel was; Koop eerst de club dan zijn wij wel bereid te praten over ern verlaging van huur of eventuele koop. Ik had hier graag op het knopje willen drukken naar voorzitter voor interruptie....
Bv een intentie om de huur te verlagen etc.
Dat we het halve verhaal hebben gehoord van het college die nadronk heb ik wel

Ik kom uit het bedrijfsleven, maar het is wel een armlastig zooitje zeg... Vragen waarop al antwoord is gegeven worden herhaald tot vervelens toe, een hoop gedraai en weinig verantwoording. "begin oktober is de taxatie klaar". Wanneer is dat dan? 2 oktober of 14 oktober? Maak het gewoon concreet, slap gedraai allemaal.

Ook dat geschuil achter staatssteun. Worden wel voorbeelden gegeven, maar niemand die vervolgens doorpakt richting de wethouder. "Waarom wordt het gezien als staatsteun als de gebruikelijke prijs in de KKD op 3 ton ligt?", "Waarom betaald Roda 2,5 ton voor een vergelijkbaar stadion?", "Is iets staatssteun als je kan verantwoorden dat anno 2021 de huur gewoon lager is?"...

Zoals de PVV het zei; als de houding van de wethouders een voorbode is, dan is het ergste te vrezen...

DHFC070 schreef:

Roep hier al weken dat er echt niks gaat gebeuren voordat UVS zijn aandelen kwijt is (hoger beroep 28 september). Je bent zowat de eerste die dit ook aanhaalt. Verder lijkt iedereen hier maar bezig met "pluchte pakkers die er voor zichzelf zitten".

mbt je hypothetische gedachte denk ik dat het stadion en de gronden daar omheen aangekocht gaan worden voor een veel lager bedrag dan de taxatie zal uitvallen. Puur omdat de gemeente niets heeft aan een stadion zonder bespeler en 1 miljoen minder huurinkomsten op de begroting.

Dat laatste zal door Brussel gezien worden als concurrentievervalsing en een boete opleveren. Kopen door de club zal tegen een marktprijs moeten.
Wat anders dan wanneer het stadion gekocht wordt door een beheersmaatschappij die het tegen een zeer schappelijke prijs verhuurt aan de club. Maar ook dan zal de huur minimaal kostendekkend moeten zijn.

Superfc schreef:

@law. Dank voor je bericht.ik vind dat netjes van je.
Ik heb het gelezen en ik kan er met mijn pet echt niet bij. Laat me raden de " harde" bewijzen spreken allemaal in het voordeel van groep Jol/Lentze.....
Dit collectief is niet mijn collectief meer, ingezet vanaf moment petitie gemeente. Voornaamste reden, ontbreken transparantie, hooghartig ("voor de mensen die onderweg zijn naar stadion keer om ga naar stadion" etc.
Met alle respect maar verwacht het collectief nog draagvlak te hebben (ook na overname) na deze misperen.
De kaart van "respect, hoeveelheid werk etc " spelen hoeft niet. Mijn opmerkingen zijn gericht op het collectief als geheel en niet op de persoon. Indien mensen zich dat wel aantrekken, pak een spiegel met woorden die je uitspreekt in de richting van het pluche!

Er zit geen voordeel in voor de groep Lentze/jol. Bepaalt de prijs van het vastgoed niet en dergelijke. Ik begrijp wel dat er genoeg mensen denken dat de HSC zo maar van huis uit pro Lentze/jol zijn. In dit proces gaat het om in essentie de redding van de club. Vooralsnog is de laatste weken groep Lentze/jol vooralsnog de enige partij die serieus is maar net als iedere overname partij bepaalde criteria heeft bij de aankoop. Criteria die elke partij heeft/had. En iedereen loopt daar op stuk. Je kan stellen dat beste is dat alle stakeholders water bij de wijn doen en dat tot een besluit komen. Bij Vanad had het al zover kunnen komen als de huur omlaag was gegaan. Was deze soap allang voorbij geweest. Als je terug kijkt naar het hele proces is alleen Vanad en Lentze/jol zover gekomen en heel erg serieus te noemen.

De zgn harde bewijzen waren mbt een tijdslijn in het verkoopproces en bepaalde handelingen die daar uitgevoerd zijn die per definitie niet bevorderend waren voor het hele proces. Daar lag de angel voor dit verhaal. En daar werd de zittende macht op aangesproken. Maar zoals al mede gedeeld…kon niet hard gemaakt worden op de paar punten na die al bekend waren en wel bewezen. Bv niet nakomen van afspraken en slechte communicatie

Wij gaan door want de rede dat HSC is opgericht moet nog echt aanvangen. Wij hadden nooit zo diep in dit proces moeten komen…

JB schreef:

Precies.

En er is ook nog zoiets als de grondprijzenbrief van de gemeente.
Daarin staan de normbedragen en normberekeningen in vastgelegd.

Nu weet ik wel dat het huidige college niet zo van de regeltjes is als er bevriende zakken gevuld moeten worden, maar uiteindelijk zullen ze toch aan hun eigen spelregels moeten houden.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt aangesloten bij de International Valuation Standards (IVS). De meest gebruikte methoden hierbij zijn de comparatieve (vergelijkende) methode en de inkomstenmethode zoals de BAR/NAR14 methode en de DCF15 methode.

Overigens zou ook de residuele methode nog toegepast kunnen worden.
Al naar gelang wat de gemeente voor het betreffende project het beste uitkomt.

De vergelijkende methode:
Gelredome - stadion aan de rand van de stad en een bedrijventerrein met directe aansluiting op de snelwegen en goede weg- en OV verbindingen met de stad.
Wel een stukje groter en door het dak en de wel aanwezige evenementenvoorzieningen een stuk rendabeler.
Verkocht voor 13,75 miljoen euro.

De inkomstenmethode of DCF
Netto contante waarde van de huuropbrengsten van de komende x jaar, minus de kosten voor noodzakelijk onderhoud.
15 jaar is hierbij heel gebruikelijk voor bedrijfsvastgoed, wat dit volgens de gemeente kennelijk is.
Want voor sportaccommodaties geldt een vaste grondprijs van €50.

15 jaar x (1.000.000 huur - 200.000 onderhoud)
rente zakelijk verkeer zeg 3%
NCW = 9.550.000

Gezien deze 2 opties zal de gemeente wel grijpen naar de residuele methode, waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door de opbrengst van het nieuw te bouwen vastgoed min de bouwkosten en de kosten voor bouwrijp maken en saneren.

In geval van het stadion moeten ook de kosten van het slopen van het stadion nog van de waarde af.

Dus de snelle vastgoedjongens die bedragen tussen €400 en €600 per m2 noemen (op basis van mega-hoogbouw 150+m, wat waarschijnlijk niet eens mag), vergeten even dit hele "voortraject" aan kosten, die nog van hun bruto-opbrengst af moet om tot de reële waarde te komen.
Dat doen ze namelijk ook als ze hun eigen provisie berekenen.

Uit een ander stuk van de Haagse gemeenteraad over (alweer) Amare het volgende opvallende citaat:

In de cultuursector is het niet gebruikelijk dat kapitaallasten van investeringen worden doorberekend in de huur, maar wordt de huursom normaliter bepaald door de bedragen die nodig zijn voor onderhoud, verzekering en belasting. Investeringen worden onrendabel genomen.

In de Nota Vastgoed wordt exploitatiedekkende huur als volgt gedefinieerd:
exploitatielastendekkende huur: de hoogte van de huur wordt bepaald op basis van de jaarlijkse onderhoudskosten, belastingen en heffingen en de verzekeringspremie die voor rekening van de eigenaar zijn.

Met ander woorden:
de rente en afschrijvingen over 230 miljoen euro (+/- 10 miljoen euro per jaar) worden NIET doorbelast aan de huurders , omdat het voor hen kennelijk niet gebruikelijk is om daarvoor te betalen.

Met nog andere woorden:
Als we aan de kwartsalto`s achterover met gestrekte armen van Luuk Koopmans cultuurwaarde (wie bij het NDT doet een stervende zwaan zo goed na als onze Luuk?) toekennen, heeft de club de afgelopen jaren zo`n 800.000 euro per jaar teveel aan huur betaald.

Aad schreef:

Ik denk dat er ook onvoldoende rekening gehouden wordt met de milieueisen.
Voor bepaalde gebouwen zal geen bouwvergunning worden afgegeven vanwege het fijnstof van A4 en A12.
Daar lees ik bij de waardebepaling niets van terug.

Wat ook zou kunnen is dat de gemeente alleen de opstallen verkoopt en de grond in erfpacht (en dus eigendom) houdt. Kosten voor ADO (volgens gemeentelijke tabel) iets van 5.500 euro per jaar.

Precies.

En er is ook nog zoiets als de grondprijzenbrief van de gemeente.
Daarin staan de normbedragen en normberekeningen in vastgelegd.

Nu weet ik wel dat het huidige college niet zo van de regeltjes is als er bevriende zakken gevuld moeten worden, maar uiteindelijk zullen ze toch aan hun eigen spelregels moeten houden.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt aangesloten bij de International Valuation Standards (IVS). De meest gebruikte methoden hierbij zijn de comparatieve (vergelijkende) methode en de inkomstenmethode zoals de BAR/NAR14 methode en de DCF15 methode.

Overigens zou ook de residuele methode nog toegepast kunnen worden.
Al naar gelang wat de gemeente voor het betreffende project het beste uitkomt.

De vergelijkende methode:
Gelredome - stadion aan de rand van de stad en een bedrijventerrein met directe aansluiting op de snelwegen en goede weg- en OV verbindingen met de stad.
Wel een stukje groter en door het dak en de wel aanwezige evenementenvoorzieningen een stuk rendabeler.
Verkocht voor 13,75 miljoen euro.

De inkomstenmethode of DCF
Netto contante waarde van de huuropbrengsten van de komende x jaar, minus de kosten voor noodzakelijk onderhoud.
15 jaar is hierbij heel gebruikelijk voor bedrijfsvastgoed, wat dit volgens de gemeente kennelijk is.
Want voor sportaccommodaties geldt een vaste grondprijs van €50.

15 jaar x (1.000.000 huur - 200.000 onderhoud)
rente zakelijk verkeer zeg 3%
NCW = 9.550.000

Gezien deze 2 opties zal de gemeente wel grijpen naar de residuele methode, waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door de opbrengst van het nieuw te bouwen vastgoed min de bouwkosten en de kosten voor bouwrijp maken en saneren.

In geval van het stadion moeten ook de kosten van het slopen van het stadion nog van de waarde af.

Dus de snelle vastgoedjongens die bedragen tussen €400 en €600 per m2 noemen (op basis van mega-hoogbouw 150+m, wat waarschijnlijk niet eens mag), vergeten even dit hele "voortraject" aan kosten, die nog van hun bruto-opbrengst af moet om tot de reële waarde te komen.
Dat doen ze namelijk ook als ze hun eigen provisie berekenen.

BLEISWIJK-1 schreef:

Waarde ADO stadion. Verkoopprijs. Incl.stadion, hoofdgebouw, buisiness club en drie parkeerplaatsen.

Pajam <5 miljoen
Langepino 9 miljoen
Haagshart 9,8 miljoen
Rob2002 11 miljoen
Bolskie 11,3 miljoen
Red 11,75 miljoen
BigMac 12,4 miljoen
Kaos 12,5 miljoen
BLEISWIJK-1 13 miljoen
rh_vakm 13,5 miljoen
Stevie 13,6 miljoen
GroenGeelHart070 13,75 miljoen
Ronaldo 14 miljoen
FFL 14,5 miljoen
Superfc 14,5 miljoen
Dhfcdh 14,8 miljoen
ADODENHAAG 15 miljoen
fcdh_inside 15 miljoen
Charder 15,3 miljoen
Madmax 15,5 miljoen
Edwin 16,2 miljoen
Kees 16,8 miljoen
Lellow 17 miljoen
Purnie&pino 17 miljoen
Pitbull 17,5 miljoen
Superjantje 18 miljoen
Jajoh 18 miljoen
Aad 18 miljoen
Ghostdrift 19 miljoen
rd.. 20,2 miljoen
Bleek 23 miljoen
DHFC070 25 miljoen
Haagse(!) Student 26 miljoen
slash070 29,8 miljoen
Max 30,1 miljoen
Puht 32 miljoen taxatiewaarde

Wie o wie is de beste taxateur op de box?

11 miljoen

Aangezien de taxatie hoger moet zijn dan de 10 miljoen die op basis van een voor bestaand bedrijfsvastgoed ( huur minus onderhoud voor de komende 15 jaar) heel redelijk is.

En gezien de 13,75 miljoen voor het GelreDome ook zeker marktconform

Tommy schreef:

Toen dat naar buiten kwam waren ze al afgehaakt volgens hun woordvoerder

Dit was het bericht Tommy. Van West op 9 juli.

Dit was het stuk Tommy. Van 9 juli op West.

Let je op Bolskie!!

Ad Nederlof

Ook bij de internationale Vanad Group van ict-zakenman Ad Nederlof zal van het aanvankelijke enthousiasme nog maar weinig over zijn. Deze partij was tot vorige week vrijdag in de race, maar dolf het onderspit omdat HHC een beter financieel bod op tafel legde.

ADO schreef diezelfde dag op haar internetsite `dat het lijkt dat groep Nederlof een stap opzij zet`. Vanaf dat moment wekte de club meermaals de indruk dat de ondernemer in de wachtkamer had plaatsgenomen en mogelijk weer naar voren zou treden wanneer de aanbieding van concurrent HHC niet de eindstreep zou halen.

Succes gewenst

Naar nu blijkt heeft Nederlof zaterdag het boek al gesloten. `Ik heb iedereen bedankt voor de prettige samenwerking en veel succes gewenst`, zegt Herman van Hemsbergen met wie Nederlof gezamenlijk optrekt. Volgens Reiziger stelde Nederlof `voorwaarden die niet te vervullen zijn`. Onder meer hadden deze betrekking op het gebruik van het stadion. `Hij wilde het eerste jaar geen huur betalen en daarna ongeveer twintig procent`, aldus Reiziger.

Die opmerking is Van Hemsbergen gistermiddag in het verkeerde keelgat geschoten `Er klopt niets van`, reageert hij. `Het door mij verwachte zwartepieten is begonnen.`

Bolskie schreef:

Vanad is weg omdat lentze jol aangaven een beter plan en beter bod te hebben.
Vanad heeft vanaf begin gezegd als iemand een beter bod doet doen wij een stap opzij.

Dit is niet waar. Vanad is weg omdat er naar buiten kwam dat ze maar 20% huur wilde betalen. En daar waaren ze o.a. niet van gediend. Want naar eigen zeggen werden er spelletjes gespeeld. En klopte hier niks van.

Bolskie schreef:

Help me ff herinneren welke shout ?

Mannen en vrouwen,
Er is veel in de pers gekomen mbt verkoop stadion.

Hieronder de correcte informatie:
Voor wat betreft de koop van het stadion.
Bij aanvang was ingezet op huursverlaging + optie tot koop. Toen bleek dat huursverlaging absoluut niet mogelijk was, is de koop van het stadion naar boven gekomen.
In tegenstelling tot wat de pers (om welke reden danook) naar buiten heeft gebracht, zal het stadion worden gekocht en in de NV vallen. Daardoor flinke stap voorwaarts in Eigen Vermogen van de club!
Daarnaast zit er een kettingbeding op wat inhoudt dat de NV ADO Den Haag het stadion nooit kan verkopen zonder toestemming van de gemeente.
Bij verkoop stadion zullen de jaarlijkse kosten van 1,3 miljoen (huur) naar uiteindelijk 2 ton gaan. Kortom….de club zal er - los van alle andere kosten om op nul uit te komen (miljoenen) echt op vooruit gaan!

Je kan alleen shouten als je bent ingelogd

Max, broodjebal070 en 145 gasten.

Bekijk de topshouts