Trending: selectie esajas kalezic vanavond plan weg

Aad schreef:

Ik denk dat er ook onvoldoende rekening gehouden wordt met de milieueisen.
Voor bepaalde gebouwen zal geen bouwvergunning worden afgegeven vanwege het fijnstof van A4 en A12.
Daar lees ik bij de waardebepaling niets van terug.

Wat ook zou kunnen is dat de gemeente alleen de opstallen verkoopt en de grond in erfpacht (en dus eigendom) houdt. Kosten voor ADO (volgens gemeentelijke tabel) iets van 5.500 euro per jaar.

Precies.

En er is ook nog zoiets als de grondprijzenbrief van de gemeente.
Daarin staan de normbedragen en normberekeningen in vastgelegd.

Nu weet ik wel dat het huidige college niet zo van de regeltjes is als er bevriende zakken gevuld moeten worden, maar uiteindelijk zullen ze toch aan hun eigen spelregels moeten houden.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt aangesloten bij de International Valuation Standards (IVS). De meest gebruikte methoden hierbij zijn de comparatieve (vergelijkende) methode en de inkomstenmethode zoals de BAR/NAR14 methode en de DCF15 methode.

Overigens zou ook de residuele methode nog toegepast kunnen worden.
Al naar gelang wat de gemeente voor het betreffende project het beste uitkomt.

De vergelijkende methode:
Gelredome - stadion aan de rand van de stad en een bedrijventerrein met directe aansluiting op de snelwegen en goede weg- en OV verbindingen met de stad.
Wel een stukje groter en door het dak en de wel aanwezige evenementenvoorzieningen een stuk rendabeler.
Verkocht voor 13,75 miljoen euro.

De inkomstenmethode of DCF
Netto contante waarde van de huuropbrengsten van de komende x jaar, minus de kosten voor noodzakelijk onderhoud.
15 jaar is hierbij heel gebruikelijk voor bedrijfsvastgoed, wat dit volgens de gemeente kennelijk is.
Want voor sportaccommodaties geldt een vaste grondprijs van €50.

15 jaar x (1.000.000 huur - 200.000 onderhoud)
rente zakelijk verkeer zeg 3%
NCW = 9.550.000

Gezien deze 2 opties zal de gemeente wel grijpen naar de residuele methode, waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door de opbrengst van het nieuw te bouwen vastgoed min de bouwkosten en de kosten voor bouwrijp maken en saneren.

In geval van het stadion moeten ook de kosten van het slopen van het stadion nog van de waarde af.

Dus de snelle vastgoedjongens die bedragen tussen €400 en €600 per m2 noemen (op basis van mega-hoogbouw 150+m, wat waarschijnlijk niet eens mag), vergeten even dit hele "voortraject" aan kosten, die nog van hun bruto-opbrengst af moet om tot de reële waarde te komen.
Dat doen ze namelijk ook als ze hun eigen provisie berekenen.

Club Achter de Duinen schreef:

Nieuwsbericht op Club Achter de Duinen:

`Alleen parkeertterreinen ADO al vele miljoenen waard`
Alleen al de parkeerterreinen van ADO Den Haag zijn vele miljoenen, zo niet tientallen miljoenen waard zijn.
Lees het nieuwsbericht

Mij is nou nog steeds niet duidelijk wat Lentze/Jol wil overnemen. Ik dacht dat het bod puur was om het stadion, dus niet om de grond omdat de gemeente al had aangegeven dat de grond niet te koop is.
Hoop speculaties, maar wie weet hier het fijne van?

Ik vind de sfeer op de box met " de beste taxateur van de box" wel prima. Bevalt me wel.
Hoewel ik verwacht dat alle shouters nu een rondje rondom het stadion maken om te kijken of ze hun juiste prijs hebben afgegeven toch nog een vraag.
Dat gesprek van gisteren komt daar nou verslag van?
De witte rook waar we (althans ik in ieder geval) op hopen zal nog wel even duren. Als er maar een partij over is, groep Jol, zal alles afhangen van de gemeente. Fasten youre seatbelts. Partij politiek etc. Gelukkig bijna weekend!

Aad schreef:

Ik denk dat er ook onvoldoende rekening gehouden wordt met de milieueisen.
Voor bepaalde gebouwen zal geen bouwvergunning worden afgegeven vanwege het fijnstof van A4 en A12.
Daar lees ik bij de waardebepaling niets van terug.

Wat ook zou kunnen is dat de gemeente alleen de opstallen verkoopt en de grond in erfpacht (en dus eigendom) houdt. Kosten voor ADO (volgens gemeentelijke tabel) iets van 5.500 euro per jaar.

de taxateur bekijkt het zakelijk vanuit de gemeente Den Haag want hij legt notulen van de gemeente ernaast en de laatste dateerd van 2011 dus die zal dan ook moeten worden aangepast dus tot nu toe alleen maar suggesties maar we zijn helaas wel afhankelijk van het gunnen door de gemeente Den Haag

ghostdrift schreef:

Het stuk op tvwest is verwarrend daar je het in stukken moet lezen er wordt gepraat in de ALS vorm en niet zoals het nu is gebeurd er niets zijn de 3 parkeerterreinen 6 miljoen ex waard met stadion vermoed ik 20 miljoen als de overname gegund word onstaan er geen problemen omdat er een clausule in word verwerkt zodat de gemeente altijd een veto kan uitspreken ongeacht wat de bestemming word .

Ik denk dat er ook onvoldoende rekening gehouden wordt met de milieueisen.
Voor bepaalde gebouwen zal geen bouwvergunning worden afgegeven vanwege het fijnstof van A4 en A12.
Daar lees ik bij de waardebepaling niets van terug.

Wat ook zou kunnen is dat de gemeente alleen de opstallen verkoopt en de grond in erfpacht (en dus eigendom) houdt. Kosten voor ADO (volgens gemeentelijke tabel) iets van 5.500 euro per jaar.

Het stuk op tvwest is verwarrend daar je het in stukken moet lezen er wordt gepraat in de ALS vorm en niet zoals het nu is gebeurd er niets zijn de 3 parkeerterreinen 6 miljoen ex waard met stadion vermoed ik 20 miljoen als de overname gegund word onstaan er geen problemen omdat er een clausule in word verwerkt zodat de gemeente altijd een veto kan uitspreken ongeacht wat de bestemming word .

purnie&pino schreef:

Nou dat word dus niks...zal dus wel veel meer waard zijn dan wij allemaal denken 😔

Ik was in de veronderstelling dat de grond sowieso eigendom van de gemeente bleef en dat het alleen ging om de faciliteiten op die grond

FFL schreef:

Denk dat iedereen zijn bedrag wel wil aanpassen na lezen van dit stuk:

https://www.omroepwest.nl/sport/4460419/ado-stadion-mag-niet-weg-voor-een-prikkie-grond-is-vele-miljoenen-waard

“Aan deze interesse hebben Lentze en Jol de harde voorwaarde gekoppeld dat de gemeente Den Haag zowel het stadion als de terreinen P1, P2 en P3 aan hen verkoopt.”

En dit standpunt vind ik gek. Want als het hun echt om de lasten van de club zou gaan, dan zou het kopen van het stadion en daarnaast blijven huren van de parkeerterreinen (ongeveer een ton op jaarbasis, waar ook inkomsten tegenover staan) ook bespreekbaar moeten zijn.

Wat het waard is geen idee, maar met een door gemeente ingehuurde taxateur zal het meer zijn dan 10 miljoen....

Ik gok op 18,5 miljoen.

pajam schreef:

Is daarin restpunten vanuit bouw (stadion is nooit afgebouwd), achterstallig onderhoud, fijnstof problematiek , slechte infrastructuur en niche markt waarbinnen dit stukje vastgoed gebruikt kan worden meegenomen?

Alleen uitgegaan van een prijs van (afgerond) 30 mio. Misschien heeft de gemeente ook het tunneltje en het plaveisel bij het stadion geteld maar die blijven buiten beschouwing.
Daarnaast meegenomen: ligging, gebruiksmogelijkheden (zeer beperkt), huuropbrengsten en een (gedeeltelijke) onderhoudsachterstand van een half miljoen. Boarding en schermen zijn buiten beschouwing gelaten ervan uitgaand dat die al van ADO zijn (weet ik niet).
Wat betreft de grond is hij ervan uitgegaan dat die, net als veel panden in Den Haag, erfpacht zijn (ook dat weet ik niet).

Je kan alleen shouten als je bent ingelogd

Langebach2, Remy V, Marko1969, Erik070, Bollie74, Lellow, Twa, Erwin vm, DenHaagCity070, jbdh, Franky, FC Jeff, Rikkie1, Jurriën, haagse jr en 149 gasten.

Bekijk de topshouts